Вестник "Монитор" и агенция "ЛЕГА РЕАЛ" EООД
продължават съвместната си рубрика за правна консултация в областта
на недвижимите имоти. Въпроси по темата можете да изпратите на адрес:
София, бул. "Македония" № 27,
legareal@abv.bg
или на тел. 02/852-66-70; 0887422714. Агенцията поддържа и интернет-портала
за имоти
www.legareal.com
Когато купувачът и продавачът
отидат при нотариус и той одобри документите за покупко-продажба,
това все още не значи, че има пълна сигурност и необоримост в
правото на собственост.
Има разлика между документи, достатъчни да се извърши един
нотариален акт (тяхното наличие именно проверява нотариусът), и
документи, създаващи допълнителни гаранции за страните.
Обикновено проверките по собствеността се свеждат до компютърна
справка (където такава се прави) и получаване на удостоверение за
тежести. Извън това обаче, за допълнителна сигурност, купувачът може
да поиска издаването на удостоверение за липса на реституционни
претенции за имота. То се издава от областния управител по искане на
всяко заинтересувано лице - собственик, нотариус, брокер. Обикновено,
без това да е задължително, молбата се подава заедно с копие от
документ за собственост и посочване кой в момента е собственик (възможно
е имотът по документи да се води на наследодател). Чрез това
удостоверение, издаването на което е безплатно и трябва да стане в
едномесечен срок, се получава представа за евентуални претенции,
които в бъдещ момент могат да бъдат отнесени в съда и да застрашат
придобитата от купувача "по документи" собственост.
По-особен е режимът на земеделските земи. При тях не навсякъде са
направени съответните вписвания и се случват разминавания в
сведенията за имота, издадени от различни служби или за различни
собственици. При покупка на земеделска земя не е излишно да се
поиска от съответната общинска служба "Земеделие и гори"
удостоверение, че няма данни за реституционни претенции и подадени
заявления в срока по чл. 11, ал. 1 от ЗСПЗЗ. Освен това е
препоръчително купувачът да се снабди от съответното направление "Общинска
собственост" към даден район с удостоверение, че конкретизирания
недвижим имот не е актуван като държавен и общински и няма общински
характер. По този начин косвено се "ревизира" решението на
поземлената комисия за възстановяване на собствеността.
Добре е да се изиска от продавача да представи от служба ЕСГРАОН
удостоверение за семейно положение. Чрез него се постига по-голяма
достоверност, че попълнените в декларацията данни, които обикновено
могат да касаят семейната имуществена общност, наистина са верни. Но
за да изпълни истински ролята си това удостоверение, в него трябва
не само да пише какво е семейното положение на лицето и дали в
момента е в брак и с кого продавачът, а и да бъдат отразени всички
предходни бракове.
Другите документи, които стандартно се представят по сделката, също
трябва да се четат и съпоставят много внимателно. Така от данъчната
оценка, освен каква е минималната основа за облагане, могат да
възникнат интересни въпроси: например ако са посочени и други лица
като собственици, които липсват в удостоверението за наследници; ако
площта на имота е различна от тази по скицата.
Когато продавачът твърди, че е единствен собственик и бившата му
съпруга няма нищо общо с имота, придобит по време на брака,
задължително е да се поиска решението за развод. Жилищният имот може
да е предоставен за ползване на съпруга, който не е собственик, но
са му дадени за упражняване родителските права, до навършване на
пълнолетие на детето. Ако имотът е придобит по време на брака при
делба на наследствен имот, има ли доплащане, създава се семейна
имуществена общност пропорционална на доплащането върху получения в
дял недвижим имот.